Location meublée
La location meublée ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Cette différence change tout : au régime réel, vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui efface souvent l'imposition des loyers pendant une dizaine d'années.
Deux régimes, un seul choix à faire
Régime réel
Vous déduisez les charges effectives — intérêts, taxe foncière, assurance, gestion, comptable — puis vous amortissez le bien hors terrain et le mobilier. L'amortissement est une charge comptable qui ne sort pas de votre poche, et c'est lui qui annule le résultat imposable.
En contrepartie, une comptabilité est à tenir et un expert-comptable coûte de l'ordre de 500 € par an.
Le plus souvent gagnant
Micro-BIC
Un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, sans aucune justification à produire. Simple, mais aveugle : si vos charges réelles et vos amortissements dépassent la moitié des loyers — ce qui est courant avec un crédit — vous payez de l'impôt pour rien.
Simple, rarement optimal
Le test
Comparez l'abattement de 50 % à la somme de vos charges réelles et de l'amortissement annuel. S'il y a un crédit en cours, le réel l'emporte presque toujours les premières années.
Ce qui a changé
Jusqu'en 2024, les amortissements pratiqués ne venaient pas diminuer le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value : l'avantage était acquis définitivement. Depuis 2025, ils sont réintégrés.
L'économie d'impôt réalisée pendant la détention est partiellement reprise à la revente, sous forme d'une plus-value imposable plus élevée. Le LMNP reste intéressant, mais il faut désormais raisonner sur le cycle complet — détention plus revente — et non sur les seuls loyers.
Plus la durée de détention est longue, plus les abattements pour durée atténuent cette reprise. Un LMNP vendu au bout de huit ans et un LMNP conservé vingt-deux ans ne donnent pas le même résultat net.
Chiffres en vigueur au 1er octobre 2026, à confirmer au moment de l'opération.
Les contraintes pratiques
Rotation
Un locataire en meublé reste en moyenne moins longtemps qu'en nu. Chaque départ coûte des honoraires de remise en location et quelques semaines de vacance.
Mobilier
La liste des équipements obligatoires est fixée par décret. Le mobilier s'use, se remplace, et son amortissement court sur une durée plus courte que celle du bien.
Formalités
Immatriculation, déclaration de début d'activité, cotisation foncière des entreprises, liasse fiscale annuelle. Rien d'insurmontable, mais ce n'est plus de la gestion passive.
Prélèvements sociaux
18,6 % sur le résultat imposable depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue. Tant que l'amortissement neutralise le résultat, leur assiette reste nulle.
Questions fréquentes
18,6 % sur le résultat imposable de la location meublée, depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue. Les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Source : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. Le régime réel déduit les charges effectives et amortit le bien et le mobilier ; avec un crédit en cours, il l'emporte presque toujours les premières années.
Source : réglementation des bénéfices industriels et commerciaux en vigueur en 2026.
Oui, depuis 2025 : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'économie d'impôt réalisée pendant la détention est donc partiellement reprise à la vente.
Source : loi de finances pour 2025.
Vingt minutes, par téléphone
Les deux ne visent pas le même profil. Le meublé privilégie le rendement immédiat, le conventionné la réduction d'impôt et la sécurité locative.
Comparer les dispositifs
Loc'Avantages, Denormandie, meublé et location nue chiffrés avec les mêmes hypothèses : effort d'épargne mois par mois et patrimoine au bout de vingt ans.
