Sans dispositif
Louer nu sans dispositif n'ouvre droit à aucune réduction. Vous fixez le loyer, vous choisissez le locataire, et les loyers s'ajoutent à vos revenus : ils subissent votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est la solution la plus libre, et au-delà d'une certaine tranche, la moins rentable.
Le calcul de base
| Tranche marginale | Prélèvements sociaux | Total prélevé | Reste pour 1 000 € de loyer net |
|---|---|---|---|
| 0 % | 17,2 % | 17,2 % | 828 € |
| 11 % | 17,2 % | 28,2 % | 718 € |
| 30 % | 17,2 % | 47,2 % | 528 € |
| 41 % | 17,2 % | 58,2 % | 418 € |
| 45 % | 17,2 % | 62,2 % | 378 € |
C'est ce tableau qui explique pourquoi un loyer conventionné plus bas peut rapporter davantage : la réduction d'impôt, elle, n'est pas imposée. À 30 % de tranche, 100 € de réduction valent 189 € de loyer brut.
Deux régimes
Micro-foncier
Un abattement forfaitaire de 30 %, accessible si vos revenus fonciers bruts restent sous 15 000 € par an. Aucune déclaration détaillée, aucune charge à justifier.
Il est rarement avantageux dès qu'il y a un crédit : les seuls intérêts dépassent souvent 30 % des loyers.
Sous 15 000 € de loyers
Régime réel
Toutes les charges se déduisent : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, gestion, et surtout les travaux d'entretien et d'amélioration.
Sans plafond
Déficit foncier
Quand les charges dépassent les loyers, la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, et la part liée aux intérêts, se reportent dix ans sur vos revenus fonciers.
Quand la location nue reste le bon choix
Tranche basse
En dessous de 30 %, l'écart avec le conventionné se referme. À 11 %, la liberté de fixer le loyer et de choisir le locataire vaut souvent plus que la réduction.
Gros travaux
Un bien à rénover lourdement génère un déficit foncier qui efface l'imposition pendant plusieurs années, sans aucun engagement de durée ni plafond de loyer.
Horizon court
Si vous pensez revendre dans moins de six ans, aucun dispositif conventionné n'est tenable. La location nue est alors la seule option cohérente.
La location nue n'impose aucune contrainte, mais elle n'offre aucune protection non plus : pas de locataire présenté, pas de prime. L'impayé et la vacance restent à votre charge, sauf à souscrire une garantie.
Chiffres en vigueur au 1er octobre 2026, à confirmer au moment de l'opération.
Questions fréquentes
Le micro-foncier s'applique si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué automatiquement.
Source : impots.gouv.fr, brochure de l'impôt sur le revenu 2026.
Jusqu'à 10 700 € par an, pour la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt. Le surplus et la part liée aux intérêts se reportent dix ans sur les revenus fonciers.
Source : economie.gouv.fr.
17,2 % en 2026. La hausse à 18,6 % décidée pour 2026 ne s'applique pas aux revenus fonciers.
Source : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12.
Vingt minutes, par téléphone
La location nue n'est pas toujours perdante. Sur une tranche à 11 % ou avec un gros déficit foncier à absorber, elle peut rester la bonne réponse.
Comparer les dispositifs
Loc'Avantages, Denormandie, meublé et location nue chiffrés avec les mêmes hypothèses : effort d'épargne mois par mois et patrimoine au bout de vingt ans.
