Performance énergétique
Les travaux doivent améliorer la performance du logement d'au moins 30 %, ou porter sur au moins deux postes parmi l'isolation, le chauffage, la production d'eau chaude et les menuiseries.
Voie principale
Ancien avec travaux
Acheter, rénover, déduire
Le Denormandie récompense la remise en état de logements anciens dans les villes qui en manquent : communes du programme Action cœur de ville ou engagées dans une opération de revitalisation de territoire. Vous achetez un bien à rénover, vous engagez au moins un quart du budget total en travaux, et vous louez six, neuf ou douze ans.
01
La règle des 25 %
Le montant des travaux conditionne tout
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, achat compris. Sur un bien à 90 000 €, cela signifie au moins 30 000 € de travaux, pour un total de 120 000 €.
| Durée de location | Réduction totale | Équivalent annuel |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 2 % par an |
| 9 ans | 18 % | 2 % par an |
| 12 ans | 21 % | 1 % les 3 dernières années |
La réduction se calcule sur le prix de revient — achat, travaux, frais — retenu dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € le mètre carré.
02
Quels travaux comptent
Tout ne rentre pas dans l'assiette
Modernisation
Assainissement, mise aux normes, aménagement de surfaces nouvelles comme un comble ou une annexe. Ces postes comptent dans l'assiette s'ils accompagnent l'amélioration énergétique.
Voie complémentaire
Exclus
L'entretien courant, la décoration, le mobilier, et les travaux que vous réalisez vous-même. Seules les factures d'entreprises sont retenues.
Hors assiette
03
Des plafonds comparables au conventionné
Loyer et ressources encadrés
Le Denormandie impose des plafonds de loyer et de ressources du locataire comparables à ceux du conventionnement intermédiaire. Vous ne pouvez donc pas additionner une réduction forte et un loyer de marché.
Le risque est dans le chantier, pas dans la fiscalité
Le dépassement de budget est la cause d'échec la plus fréquente. Un devis sous-estimé de 20 % sur 30 000 € de travaux efface une bonne partie de l'avantage fiscal, et le retard de livraison décale d'autant la première mise en location.
Si le seuil de 25 % n'est pas atteint à l'achèvement, la réduction est perdue en totalité. Le montage doit être sécurisé avant la signature, pas pendant le chantier.
Le dispositif court jusqu'à fin 2027. Chiffres en vigueur au 1er octobre 2026, à confirmer au moment de l'opération.
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Questions fréquentes
Les réponses courtes
Quelles communes de Normandie sont éligibles au Denormandie ?
Les communes du programme Action cœur de ville et celles qui ont signé une opération de revitalisation de territoire. Depuis la loi de finances pour 2020, l'éligibilité porte sur l'ensemble du territoire de la commune, et non plus sur son seul centre-ville. Par exemple, Rouen, Elbeuf, Duclair et Le Trait relèvent de l'opération de revitalisation de la Métropole Rouen Normandie, signée le 10 février 2023 ; Dieppe et Fécamp relèvent d'Action cœur de ville. Pour toute autre commune, je vérifie avant d'aller plus loin.
Sources : Métropole Rouen Normandie ; loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 et commentaires de l'administration fiscale du 27 août 2020.
Quel montant de travaux faut-il engager en Denormandie ?
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, achat compris. Sur un bien acheté 90 000 €, il faut au moins 30 000 € de travaux.
Source : loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 42, prorogeant le dispositif.
Quelle réduction d'impôt donne le Denormandie ?
12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient selon que vous louez six, neuf ou douze ans, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré.
Source : loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 42, prorogeant le dispositif.
Jusqu'à quand le Denormandie est-il ouvert ?
Jusqu'au 31 décembre 2027.
Source : loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 42, prorogeant le dispositif.
Vingt minutes, par téléphone
Votre commune est-elle éligible ?
Plusieurs communes normandes le sont, sur l'ensemble de leur territoire. Pour la vôtre, je vérifie avant d'aller plus loin.
Comparer les dispositifs
Loc'Avantages, Denormandie, meublé et location nue chiffrés avec les mêmes hypothèses : effort d'épargne mois par mois et patrimoine au bout de vingt ans.