Location meublée · Rouen
Rouen accueille l'université de Rouen Normandie, des écoles d'ingénieurs et de commerce, et le CHU : des étudiants, des internes et de jeunes actifs qui cherchent un logement meublé. Voici comment fonctionne un investissement en location meublée à Rouen, ce qu'il coûte en impôt selon le régime choisi, et comment il se compare aux autres dispositifs ouverts dans la ville.
Le bail
Le meublé se loue avec un bail plus court qu'en location nue, ce qui convient à la population étudiante et aux actifs en mobilité.
| Bail | Durée | Pour qui |
|---|---|---|
| Bail meublé classique | 1 an, reconduit tacitement | Jeunes actifs, couples, internes |
| Bail étudiant | 9 mois, sans reconduction | Étudiants, le temps de l'année universitaire |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie | Stage, formation, mission temporaire |
Le logement doit comporter le mobilier minimal fixé par décret : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien. Source : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-3 à 25-18 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 pour la liste du mobilier.
L'impôt
Prenons un loyer de 7 800 € par an, soit 650 € par mois, hypothèse à remplacer par celui de votre bien. Au micro-BIC, la moitié est imposée sans tenir compte des charges ; au réel, les charges et l'amortissement viennent en déduction.
| Tranche marginale | Base imposable | Impôt sur le revenu | Prélèvements à 18,6 % | Total par an |
|---|---|---|---|---|
| 11 % | 3 900 € | 429 € | 725 € | 1 154 € |
| 30 % | 3 900 € | 1 170 € | 725 € | 1 895 € |
| 41 % | 3 900 € | 1 599 € | 725 € | 2 324 € |
Au régime réel
Vous déduisez les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance, les charges de copropriété non récupérables, la gestion et le comptable, puis vous amortissez le bien hors terrain et le mobilier. Si le total dépasse les loyers, le résultat est nul : ni impôt, ni prélèvements sociaux, et le déficit se reporte.
Souvent zéro impôt les premières années
Au micro-BIC
Abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Simple, mais vous payez l'impôt du tableau ci-dessus même si vos charges réelles dépassent la moitié des loyers.
Simple, rarement optimal avec un crédit
À la revente
Depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. On raisonne donc sur la durée complète, détention et revente.
Voir la page LMNP
Source : impots.gouv.fr, régimes d'imposition des locations meublées, revenus 2025. Prélèvements sociaux : Source : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12.
Les autres options à Rouen
Rouen est l'une des villes normandes où les trois dispositifs sont ouverts. Ils ne visent pas le même investisseur.
Meublé (LMNP)
Loyer libre, bail court, imposition souvent effacée par l'amortissement. Plus de gestion : rotation des locataires, mobilier à entretenir.
Rendement
Loc'Avantages
Location nue à loyer plafonné (11,00 € par m² en Loc 1 à Rouen) contre une réduction d'impôt de 20 à 65 % des loyers. Intéressant à partir de 30 % de tranche.
Denormandie
Achat dans l'ancien avec au moins 25 % du coût total en travaux, réduction de 12 à 21 % du prix de revient. Rouen est éligible sur tout son territoire.
Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre apport et du temps que vous voulez consacrer à la gestion. Le simulateur compare les quatre dispositifs sur vingt ans avec les mêmes hypothèses, et l'étude patrimoniale tranche pour votre cas.
Un meublé étudiant se reloue chaque année, avec quelques semaines de vacance en été. Le loyer de marché, la taxe foncière et les charges de copropriété varient fortement d'un quartier à l'autre : ils se vérifient bien par bien, avant l'offre d'achat.
Chiffres en vigueur au 1er octobre 2026, à confirmer au moment de l'opération.
Questions fréquentes
Le micro-BIC, avec un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes, ou le régime réel, qui déduit les charges et amortit le bien et le mobilier. Avec un crédit en cours, le réel l'emporte le plus souvent.
Source : impots.gouv.fr, régimes d'imposition des locations meublées, revenus 2025.
Sur 7 800 € de loyers annuels, 3 900 € sont imposables. À 30 % de tranche, cela fait 1 170 € d'impôt et 725 € de prélèvements sociaux, soit 1 895 € par an.
Source : impots.gouv.fr, régimes d'imposition des locations meublées, revenus 2025.
Neuf mois, sans reconduction tacite. Le bail meublé classique dure un an et se reconduit ; le bail mobilité, de un à dix mois, convient aux stages et formations.
Source : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-3 à 25-18 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 pour la liste du mobilier.
Non. Loc'Avantages ne s'applique qu'à la location nue. Le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles.
Source : economie.gouv.fr, page mise à jour le 26 août 2026.
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