Vous achetez des parts
Le prix de la part est fixé par la société de gestion. Il intègre des frais d'entrée élevés, qui ne se rentabilisent que sur une durée longue.
Frais d'entrée
La pierre-papier
L'immobilier, sans le locataire
Une SCPI — société civile de placement immobilier — réunit l'épargne de nombreux associés pour acheter et gérer un parc d'immeubles : bureaux, commerces, santé, logement. Elle reverse les loyers, après frais, au prorata des parts détenues. Vous détenez de l'immobilier sans avoir à le gérer, et vous diversifiez au-delà d'un seul bien et d'une seule ville.
01
Le principe
Trois étapes, aucune gestion
La société de gestion, agréée par l'Autorité des marchés financiers, s'occupe de tout : choix des immeubles, location, travaux, revente.
La société gère
Elle loue les immeubles, encaisse les loyers, entretient le parc et arbitre entre achats et ventes. Vous n'avez ni locataire, ni travaux, ni copropriété à suivre.
Sans gestion
Vous percevez une part des loyers
Les revenus sont distribués, le plus souvent chaque trimestre. Ils ne sont pas garantis : ils suivent les loyers réellement encaissés et la vacance du parc.
Revenus variables
02
Dans quelle enveloppe
Assurance-vie, PER ou en direct
Ce que je vous propose
En assurance-vie ou en PER
Lorsque le contrat les propose en unités de compte, les SCPI s'y logent comme n'importe quel support. Les revenus restent dans le contrat et suivent sa fiscalité : rien à déclarer en revenus fonciers chaque année.
Contrepartie : le choix se limite aux SCPI référencées par l'assureur, et les frais du contrat s'ajoutent à ceux de la SCPI.
Fiscalité de l'enveloppe
En direct ou à crédit
Les revenus sont alors imposés comme des revenus fonciers, à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
La souscription en direct, en nue-propriété ou à crédit se fait avec un professionnel habilité en investissements financiers, avec qui je vous mets en relation.
Mise en relation
Avec un bien en direct
Les SCPI complètent bien un investissement locatif : elles diversifient géographiquement et par type d'immeuble, sans ajouter de gestion.
03
Les risques
Ce qu'il faut accepter avant d'investir
Capital
Le capital n'est pas garanti. La valeur des parts suit celle des immeubles, qui peut baisser.
Revenus
Les distributions ne sont pas garanties. Elles baissent si des locataires partent ou si les loyers reculent.
Liquidité
La revente des parts n'est pas garantie : elle dépend de l'existence d'acquéreurs, et peut prendre du temps.
Durée
La durée de placement recommandée, indiquée dans la documentation de chaque SCPI, est généralement de huit à dix ans.
Avant toute souscription
Les unités de compte présentent un risque de perte en capital : l'assureur s'engage sur leur nombre, pas sur leur valeur, qui varie à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le document d'informations clés de chaque support vous est remis avant toute souscription.
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Questions fréquentes
Les réponses courtes
Comment sont imposés les revenus de SCPI détenues en direct ?
Comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos revenus et sont imposés à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La part issue d'immeubles situés à l'étranger suit des règles particulières, fixées par les conventions fiscales.
Source : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12.
Peut-on loger des SCPI dans une assurance-vie ?
Oui, lorsque le contrat les propose en unités de compte. Les revenus restent alors dans le contrat et suivent la fiscalité de l'assurance-vie. Comme toute unité de compte, une SCPI présente un risque de perte en capital : l'assureur s'engage sur le nombre de parts, pas sur leur valeur.
Sources : Autorité des marchés financiers ; code monétaire et financier, articles L. 214-86 et suivants.
Combien de temps faut-il garder des parts de SCPI ?
La durée de placement recommandée figure dans la documentation de chaque SCPI ; elle est généralement de huit à dix ans, le temps d'amortir les frais d'entrée. La revente des parts n'est pas garantie : elle dépend de l'existence d'acquéreurs.
Sources : Autorité des marchés financiers ; code monétaire et financier, articles L. 214-86 et suivants.
Vingt minutes, par téléphone
En complément de quoi ?
Une SCPI se choisit au regard du reste de votre patrimoine : ce que vous détenez déjà en direct, votre horizon, votre besoin de revenus. On en parle lors de l'étude.
Avant tout placement
L'étude patrimoniale fait le point sur vos attentes, votre patrimoine et votre fiscalité, pour retenir ce qui vous convient vraiment. Elle vous est offerte.